物业：美好生活的守护者

安全保卫：在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的重要内容。健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任，在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确规定，并制定完善详尽的规章制度。加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍，管理人员须开展培训与思想教育，组织安保人员认真学习安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材，严格贯彻执行安保法规，落实各项安全制度和措施，管理好安保监视中心的各种设备设施。组织安全宣传教育，动员和组织区内群众接受教育，增强安全意识，加强与执法部门和周边社区的保卫力量合作，维护好社区的公共关系。例如，如何做好物业管理区域安全保卫工作中提到，物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，把握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。

清洁：物业负责公共部位的保洁，包括除住户进户门以外的所有公共部位。在物业人的日常工作中，保洁负责电梯轿厢、楼道、单元门地下室等公共区域的卫生清理，日复一日，简单的事情重复做，重复的事情用心做。

绿化：物业要抓好小区绿化工作，以 “绿、齐、净、盛、美” 五个方面为抓手。“绿” 指小区各类绿色叶片的花草树木要展现健康的颜色；“齐” 指绿篱、色带、色块、草坪等要通过修剪、补栽等手段保持整齐；“净” 指园林场地卫生干净，花草树木 “身体” 干净；“盛” 指各类花草树木个体旺盛、整体茂盛；“美” 指美化，通过科学、精细、合理的整形修剪实现园林的美观。同时，物业应加强宣传教育，提高师生员工的环境卫生意识，切实做好责任区内的校容维护和环境卫生的清扫工作，如河南机电职业学院的物业绿化管理办法中，对校容管理、环境卫生设施与管理、环境卫生管理等方面都作出了详细规定。此外，物业对公共绿化项目的管理也是一个系统工程，需要多学科知识的综合运用与严格执行管理制度，通过规划与设计、植物选植与养护、病虫害防治、水分管理、日常运营维护等方面，确保绿化项目长期保持活力和美观，为居民提供舒适宜人的环境。

消防：物业应全面完善大厦内及停车场的监控点和巡更系统的安装调试工作，并投入正常使用。在物业管理区域内，对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。例如，健全的安全管理制度应包括设置厕所和生活垃圾容器，并有消杀蚊蝇措施，无积存垃圾、污水，机具物料摆放整齐，施工现场要设置围挡等，以确保消防安全。

房屋及建筑的公共部分维修：一个小区居住时间长了，难免会遇到一些需要修缮的地方，如水管破裂或者堵塞等。好的物业能够及时处理业主反馈的各种问题，方便业主的生活。例如，公共设施设备的管护、养护至关重要，物业管理的设施设备主要包含供电线路、各类配电设备、给排水管网、二次生活用水加压设备、电梯、消防设备等，物业公司对其进行管护，确保其正常运转，住户才能生活得安宁。同时，突发应急抢修的处置和管理也是物业的重要工作内容，包括内外网供电系统故障和小区内突发停电，应急供电系统启用管理及用电线路故障及时抢修，也包括供水管道的应急抢修，第一时间恢复住户的正常生活秩序。

机电设备维修管理：维修组每天日常巡检公共区域健身器材的安全使用、设备间高低压配电室、消防泵房、换热间、水泵房、发电机房等大型设备间，必须保证设备的每天正常运转，定时巡查，及时发现安全隐患并处理。小区大门、单元门每天闭合无数次，也是最容易损坏的公共设施，出现问题物业第一时间进行维修。

公共配套设施维修管理：物业应参照本市房屋行政管理部门制作的示范文本，制订适用于本物业管理区域的《住宅装修须知》等文件，并明确由专人负责对装修活动的日常巡查和管理。在装修施工完成后，物业服务企业应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当责成责任人及时修复并承担相应的赔偿责任。

依据我国相关法律的规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业在为业主、使用人办理入住或装修登记手续时，应当将《住宅装修须知》内容明确告知业主、使用人，并让其签收，重点告知不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位以及不得擅自安置空调室外机、安装防盗栅栏、外伸晒衣架、遮阳棚、花架等及将生活污水接入雨水管道等注意事项。业主、使用人在装修住宅前，应当将施工单位、施工期限、装修内容等书面告知物业服务企业，并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。物业服务企业应当对业主、使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的问题，提出整改意见。物业服务企业应当与业主、使用人及装修施工单位签订《装饰装修管理协议》，协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、装修垃圾堆放和清运、施工时间等内容。业主、使用人及装修施工单位未与物业服务企业签订协议的，物业服务企业可以按照《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

在已交付使用的住宅楼内进行装修作业的，物业服务企业应当督促装修的业主、使用人及施工单位遵守施工作业时限，每日 18 时至次日 8 时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声的施工作业；在其他时间进行施工作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。物业服务企业应当每日加强现场检查并做好记录，重点对进入小区的施工人员、建筑材料；业主、使用人及装修施工单位存在损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等违规装修行为等加强检查与管理。发现违规装修现象，应当及时采取责成停止施工等有效措施进行劝阻、制止并督促改正，同时拍照留存证据；对拒不改正的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。

小区车辆实行 “一车一卡一位” 管理方式，业主 / 租户要凭有效证件到物业中心办理停车手续。严禁货车、大客车进入小区，搬家货车经许可才能进入。外来车辆进入小区要停放在临时停车位上。访客车辆禁止进入小区停放，特殊情况下车辆可以进入小区临时停放，但要按相关规定收取费用。车辆驶入小区后要减速，时速不能超过 5 公里，以确保行人和车辆安全。此外车辆要停放到指定的位置。车辆不能堵塞消防通道、进出口，不能超越车位或跨位停车，若是有违规的业主，物业公司将采取相应措施，后果由车主自负。对于违章停放的车辆，物业有权清理，清理费用由车主承担。对于不听劝告导致交通堵塞的，物业有权对当事人进行处罚。车辆在小区内不可鸣笛，不可使用声音太大的电子报警器，以确保小区环境安静。

如今小区车多问题多，面对日益增大的小区停车压力，物业要想办法解决。如将小区可以从十分有限临时性空地节省出来，划为临时停车点；早晚高峰时段，充分利用现场监控视频、保安现场指挥、客服微信推送的三位一体联动方式调度指挥车辆，确保 “生命通道” 畅通。对有车库的业主，又将车停在公共区域，小区张贴《温馨提示》，通知业主在车库内停放自己的汽车，否则将收取额外停车费用。重新仔细合理规划小区内现有的停车场地，借鉴先进小区的停车管理方式，增加车位个数；可利用业主集资、物业组织的办法，投资新建机械化的立体停车场。小区里发生车祸，值班保安要立即通知主管领导，同时要不允许当事人和车辆离开现场，并要保护好现场，固定现场的目击证人，拨打公安机关电话报案；如果受伤情况严重，请立即通知急救中心求救，并且联络伤者家属；值班保安人员做好事故记录，配合公安机关取证和核实。停车场车辆损坏事故，当值班保安人员要保护现场，第一时间通知领班、主管，取证，最好使用照相机拍摄现场，不放过任何一点线索；平息并稳定受损车辆客户的情绪；检查监控室监控的记录系统和停车场出入记录，帮助受损车辆客户进行准确的分析、判断、决策。小区停车位被业主长期占用，要确定车是否是小区业主所有的车，如果是最好联系车主；长时间无人认领车辆后，请公安交通管理部门派交通警察前来拖移，物业要负责支付拖移、登记和办理相关手续；也可把车辆拖到一个偏僻地方保存起来。对出租车不得进入小区，但又载有特殊人群或货物时，门卫要灵活处理，按等级放行，但要要求出租车必须及时驶离，不得在小区内等候载客；车辆带着货物离开小区，必须有相应的证明，属贵重物品的，大件物品或搬家物品，必须由住户到物业前台办理相关物资的放行手续，才能放行。

不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。同时，对客户档案进行妥善管理，确保档案的安全性、完整性和可查询性，以便在需要时能够及时为业主提供服务。